Dom 70 m bez pozwolenia - formalności i zalecenia
Pierwszym krokiem w stronę zbudowania własnego domu do 70 m bez pozwolenia jest przygotowanie odpowiednich dokumentów. W porównaniu do standardowej procedury nie jest wymagane pozwolenie na budowę, zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, co znacznie zmniejsza ilość niezbędnych formalności. Co więcej, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy, natomiast do prac na działce można przystąpić już po doręczeniu wyżej wymienionemu organowi niezbędnych dokumentów. O co należy zadbać przed wbiciem pierwszej łopaty?
Potencjalnie największą przeszkodą dla wzniesienia budynku może się okazać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który określa ograniczenia zabudowy w danej okolicy. Jeżeli nie zezwala on na budowę, można złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego bądź skargę do odpowiedniego organu. Jeżeli działka nie jest objęta MPZP, należy zwrócić się do miejscowego urzędu zajmującego się kwestiami architektoniczno-budowlanymi o wydanie warunków zabudowy, który powinniśmy otrzymać w terminie do 21 dni.
Ustawa zobowiązuje inwestora do wynajęcia uprawionego geodety, który przeprowadzi pomiar działki. Po skończonej budowie należy wykonać jeszcze geodezyjną inwentaryzację powykonawczą wraz z pomiarem sytuacyjno-wysokościowym. Do rozpoczęcia budowy niezbędny jest również projekt domu – o którym szerzej napiszemy poniżej – a także plan zagospodarowania działki, decyzja o warunkach zabudowy, oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych i oświadczenie inwestora o wzięciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy. Mając w ręku te dokumenty, można zawiadomić odpowiednie organy o zamiarze rozpoczęcia budowy.
Jakie projekty domów kwalifikują się do budowy na uproszczonych zasadach?
Ustawa określa, że budynek nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje, a jego powierzchnia budowlana nie przekracza 70 metrów kwadratowych. Dom musi znajdować się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, natomiast budowa przeprowadzana jest w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora. Ze względu na fakt, iż poddasze może być również zagospodarowane jako przestrzeń mieszkalna, całkowita powierzchnia użytkowa domu może wynieść nawet 90 metrów kwadratowych – w zależności od konstrukcji dachu. Projekt domu do 70 m można kupić w biurze architektonicznym - https://www.mgprojekt.com.pl/projekty-domow-do-70-m2
Jakie są wymagania wobec działki?
Uproszczenie procedur budowy domu nie oznacza poluzowania obowiązujących przepisów, dotyczących ulokowania domu na działce (Dz.U. 2019 poz. 1065) – zgodność z tymi zasadami wciąż jest regulowana przez nadzór budowlany. Naturalnie teren musi mieć status działki budowlanej, aby można było przystąpić do rozpoczęcia prac, natomiast ściany domu powinny znajdować się 3-4 metry od granicy działki. W przypadku wyjątkowo wąskiego terenu odległość ta może zostać zmniejszona w zależności od umiejscowienia okien oraz drzwi. Ważnym ograniczeniem jest fakt, że na każde 500 metrów kwadratowych może przypadać tylko jeden dom budowany w przyśpieszonym trybie.
Koszt budowy domu do 70 metrów kwadratowych
Ostateczna kwota, jaką pochłonie budowa, zależy od wielu czynników, takich jak wykorzystane materiały, ilość okien, obecność tarasu, rodzaj ocieplenia, kształt dachu, czy obecność użytkowego poddasza. Z tego powodu realizacja projektów o tej samej powierzchni zabudowy może się znacząco różnić pod względem ceny. Dodatkowym czynnikiem, jaki trzeba wziąć pod uwagę, jest tryb budowy. Zlecenie wszystkich prac fachowcom naturalnie stanowi wygodniejsze, ale droższe rozwiązanie. Z kolei praca trybem gospodarczym, gdy inwestor wykonuje część obowiązków, pomaga ograniczyć koszty, ale wymaga czasu oraz umiejętności. Aby doprowadzić budynek do stanu surowego, należy przygotować się na wydatek ponad 100 tysięcy złotych – w zależności od standardu wykonania. Z kolei za dom po przeprowadzeniu prac wykończeniowych w trybie gospodarczym zapłacimy powyżej 200 tysięcy złotych. Jeżeli jednak zamierzamy zlecić wszystkie obowiązki ekipie budowlanej, koszty mogą wzrosnąć nawet o dodatkowe 100 tysięcy złotych.
Zalety i wady budowy domu w trybie przyśpieszonym
Największą i podstawową zaletą budowy domu jest fakt posiadania własnej nieruchomości, którą można zarządzać według własnego upodobania. Po bliższym przyjrzeniu się wydatkom na utrzymanie można stwierdzić, że dom jest mniej uciążliwy pod względem opłat w skali roku. Znika czynsz, a rachunki odpowiadają w 100% naszym potrzebom – dosłownie płacimy tylko za to, co sami zużyjemy. W przypadku nowoczesnych domów stosowane jest ocieplenie, które znacznie redukuje wydatki na ogrzewanie, co stanowi sporą część domowego budżetu. Do zalet należy również doliczyć posiadaną działkę, a tę można zagospodarować w dowolny sposób, poczynając od założenia ogrodu, po zbudowanie garażu lub warsztatu.
Pierwsza wada domów o powierzchni 70 metrów związana jest z ich wielkością. O ile dla dwójki osób taka powierzchnia jest w pełni wystarczająca, dla par myślących o powiększeniu rodziny o dwójkę dzieci rozkład pomieszczeń może być niesatysfakcjonujący. Kolejnym problemem jest – paradoksalnie – uproszczona procedura prawna. Nieobecność kierownika budowy oraz brak obowiązku prowadzenia dziennika budowy sprawia, że proces stawiania domu pozbawiony jest profesjonalnego dozoru. Może to prowadzić do realizacji niezgodnej z projektem lub życzeniami inwestora. Ważna jest również kwestia odpowiedzialności za potencjalne uchybienia. Według standardowych norm kontrolą każdego etapu prac zajmuje kierownik budowy, którego przyśpieszone procedury w tym wypadku nie wymagają. Wedle ustawy to inwestor ma nadzorować wszystkie prace budowlane pod względem zgodności z projektem oraz obowiązującymi normami i przepisami.
